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房地产企业土地增值税税收筹划研究

2023-07-04 30 上传者：管理员

摘要：受到近年来国家对房地产行业泡沫抑制政策的综合影响，房地产行业领域的税收管理更加严苛，房地产行业市场空间和利润空间被逐步压缩。基于这种形势下，促进房地产行业企业利润收益的提升，实现企业的市场竞争和长期发展优势，要求房地产企业必须加大税收筹划管理，进一步降低房地产企业税负。文章针对房地产企业土地增值税纳税筹划，首先概述了土地增值税的概念特征，并分析了一些房地产企业土地增值税纳税筹划方面存在的问题，进而就做好房地产企业土地增值税纳税筹划，提出了系统的建议措施。

关键词：
企业利润
土地增值税
房地产项目
泡沫抑制政策
纳税筹划
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近年来，国家持续加大对房地产行业领域经营发展的调控力度，对于房地产行业的发展延续了较大力度的税负征收管控，相关的各项倾斜政策予以了限制，以促进房地产行业市场的稳健发展。随着房地产调控效果的显现，以及当前经济增长下行的综合影响，房地产企业经营发展面临的形势更加复杂严峻，特别是处于高风险的经营模式下，一些房地产企业由于自身的经营基础相对较为薄弱，致使企业发展陷入了瓶颈和困境，尤其是高税负对房地产项目开发建设带来的压力不断增加。因此，对于房地产企业来说，应该深入分析自身的税负，尤其是针对土地增值税问题，探索采取有效的措施进行税收筹划，最大程度地降低房地产企业的土地增值税税负，实现开发项目建设经济效益水平的提升，为房地产企业的长远持续发展提供良好的基础保障。

一、土地增值税及土地增值税纳税筹划相关内容概述

土地增值税不仅是政府参与获取土地收益分配的重要内容，同时也是国家进行房地产宏观调控的重要举措。土地增值税的纳税主体涵盖了对国有土地使用权及地上建筑物、附着物进行有偿转让的各类企事业单位以及个人。在课税对象上，主要是针对进行房地产转让所形成的增值额，也就是房地产转让收入和扣除项目之间的差额。其中，转让收入包括了货币、实物以及其他收入；扣除项目主要包括取得土地使用权所支付的金额、房地产的开发成本、房地产开发费用、转让环节的税费以及其他扣除项目等内容。在土地增值税的计征上，首先计算转让收入和扣除项目的金额差额，进而明确增值额，并根据增值额和扣除项目金额比例计算增值率，根据增值税的税率进行增值税税额的计算和缴纳。土地增值税有着其自身的明显特点，在课税的对象上主要是以房地产转让增值额为对象，在税率计算上适用超率累进税率，土地增值税的征收面相对较广，而且有着明显的行业特点，在纳税额的计算上相对较为复杂，涉及到的税收政策及规定较多，在土地增值税的核算归集方面对于涉税工作人员的税收经验要求较高。

土地增值税纳税筹划，主要是为了实现特定税收筹划目的所采取和应用的手段以及纳税管理策略。在纳税筹划方法上，主要有：税基筹划，是从应税收入以及扣除项目等方面，采取降低或者分散收入，以及合理增加扣除项目的方式来降低纳税税基；税率筹划，是根据税种的税率特点来降低税率，特别是土地增值税适用超率累进税率，对于税率层级临界点的纳税情形，采取合理的税率筹划的方式可以有效的降低税负；税收优惠筹划，主要是充分运用税收政策法规对于相关行业、纳税主体、经营活动等在税收方面的倾斜照顾措施，以税收优惠政策的享受来达到抵税效应，这也是最为常用的税收筹划方式。

二、当前房地产企业土地增值税纳税筹划存在的问题

第一，纳税筹划活动还没有从房地产企业的整体全局进行考虑。纳税筹划是一项系统性全局性的工作，一些房地产企业在土地增值税的纳税筹划过程中，没有充分考虑房地产行业企业的实际特点，纳税筹划工作还没有充分贯穿于房地产企业的项目规划、建设施工及商品房销售等各个环节，筹划工作的重点主要是集中在房地产项目的后期核算阶段，对于整个纳税筹划工作缺乏前瞻性和预见性，工作中缺少统筹，直接影响了纳税筹划的实际效果。

第二，纳税筹划空间有待进一步挖掘。土地增值税涉及到房地产企业项目开发建设的各个领域各个环节，在纳税筹划过程中需要考虑到各方面的影响因素，然而有的房地产企业纳税筹划的专业水平不足，仍然存在较大的税收筹划空间，如有的房地产企业对于借款利息扣除以及代收费用计入销售收入等各种税收优惠政策了解运用不充分，造成土地增值税计税基础没有得到有效降低，有的房地产企业对于开发成本没有进行合理的筹划分析，费用列支范围界定不够清楚，导致纳税筹划不够科学合理，节税效应不够明显。

第三，纳税筹划工作基础需要进一步强化。一些房地产企业对于土地增值税纳税筹划管理还没有足够的重视，没有针对纳税筹划工作建立相应的制度机制，造成纳税筹划工作具体开展实施过程中缺乏必要的约束和指导。同时，一些房地产企业也缺乏专业的税务筹划工作人员，仅由企业内部的会计核算人员从事纳税筹划工作，导致纳税筹划工作与房地产企业的业务经营之间没有形成紧密衔接，纳税筹划效果不佳。此外，在房地产企业的纳税筹划过程中，缺少与税务部门之间的良好沟通协调，对于税收政策的理解及税收优惠政策的运用上有时把握不到位，容易造成房地产企业出现纳税筹划风险隐患。

三、房地产企业土地增值税纳税筹划优化分析

做好房地产企业土地增值税纳税筹划，应该突出经营收入及可扣除项目两方面，从降低房地产企业的增值额及减少房地产企业的资金占用等方面入手，制定系统科学的措施来提高纳税筹划效果。具体可以从以下几方面改进优化房地产企业的土地增值税纳税筹划活动。

第一，科学做好经营收入的纳税筹划。应该做好以下几方面：一是应该注重充分运用税收优惠做好纳税筹划，按照土地增值税相关的税收优惠规定，在普通住宅的出售方面，增值率未达到20%的予以免征土地增值税，而超过20%则需要全额征收，因此在普通住宅的开发建设方面，应该把20%的增值率临界点作为销售定价筹划的重要因素，平衡好应税收入以及扣除项目之间的关系。二是土地增值税具有超额累进税率以及按次征收的纳税特点，因此在纳税筹划过程中，房地产企业可以采取增加销售环节的方式来对销售收入进行合理的分解，如可以采取将房地产产品以合理的低价方式转让于关联的销售公司，并由销售公司予以销售，进而将土地增值额予以分解，降低土地增值率以及土地增值税适用税率，进而达到税收筹划的目的。三是做好房地产销售优惠的具体筹划，如可以采取折扣销售的方式，通过扣减折扣额，根据扣减后差额作为收入金额计算土地增值税，但在具体的操作过程中应该注重按照房地产行业新会计准则等有关规定，做好税会结合，确保按照规定扣减折扣额。

第二，完善扣除项目的纳税筹划。在扣除项目的筹划中应该突出以下几方面：一是注重做好增加房地产开发支出的筹划，按照相关的税务规定，在房地产开发的土地增值税扣除项目中，对于取得土地价款、相关的税金以及开发成本等采取据实扣除的方式，对于开发和其他费用则按照土地价款以及开发成本进行计算扣除，竣工后房地产产权归属于所有业主，而相应成本支出可以进行税前扣除，因此房地产企业应该进行综合计算评估分析，适当的增加房地产的开发成本，尤其是进一步完善基础设施建设以及公共配套设施，不仅可以提高房地产的售价，同时还可以在开发成本中进行列支扣除，增加开发费用的扣除。二是做好利息费用的具体筹划。由于房地产开发企业的体量相对较大，资金需求规模较大，因而房地产企业往往有着大量的短期以及长期贷款，因而在企业的账目上会出现大量的利息支出，应该按照土地增值税有关具体实施细则的要求做好利息的扣除，并通过计算分析，根据利息支出选择据实扣除或者计算扣除的方式。三是做好房地产开发企业代收费用的筹划。在房地产开发企业进行房屋销售过程中，消费者除了支付购房款项之外，还会支付住房基金、维修基金以及配套设施费等代收费用，按照土地增值税有关的规定，对于代收费用，如果以房价名义收取在清算时会作为清算收入，如果单独收取则无法作为清算收入且不能作为扣除项目，因此在具体的筹划过程中，房地产企业应该探索将代收费用折算房价进行收入，尽可能地降低土地增值税税率的级距，从而达到节税的效果。

第三，优化清算选择方面的纳税筹划。对于清算选择的纳税筹划，首先，做好清算时点的纳税筹划，土地增值税的缴纳方式采取的是先预征后清算的方式，也就是按照预征率进行税款的缴纳后，达到一定条件时进行清算，因此应该做好清算时点的具体筹划。当房地产企业的预缴税款低于应纳税款时，可以推迟清算来获取货币的时间价值，当预缴税款超过应纳税款时应该在满足清算条件下尽早清算，及时收回多缴纳的税款。其次，做好清算单位的筹划，按照土地增值税有关规定，清算单位主要是按照审批的项目为单位，涉及到分期建设的相关项目应该单独清算，在房地产企业的纳税筹划过程中，应该充分考虑土地增值率，以及适用税率的问题，对于有关的房地产商铺、别墅开发等增值率较高的开发项目，与普通住宅及洋房等低增值率项目尽量合并进行清算，以降低土地增值率，减少土地增值税的缴纳。

第四，加强纳税筹划风险的控制管理。在房地产企业进行纳税筹划的过程中，还应该增强风险意识，充分考虑纳税筹划潜在的风险隐患，建立完善的风险管控体系。尤其要充分考虑纳税筹划方案是否潜在政策风险，筹划方案制定所依据的政策条文是否具备效力，对于政策条文的理解是否准确适当；充分考虑是否存在操作风险，税收筹划方案与房地产企业的经营管理活动实际之间是否匹配，与企业的财务会计业务处理之间是否协调，能否真正产生较好的节税效果；充分考虑法律风险，在对税务部门的执法尺度把握上是否适当，是否会面临法律风险，是否对房地产企业的信用等带来严重不利影响；充分考虑是否存在成本风险，筹划方案实施成本是否超出了降税效益。同时，根据风险分析，建立完善的纳税筹划风险预警体系，在税收筹划活动事前，充分分析房地产企业的经营内外部环境以及使用的法律法规，做好事中评估，加强与涉税各方之间的交流协作，完善纳税筹划风险预警指标的制定，综合考虑成本、费用、收入、所得额的变动率，以及税收贡献率等情况，及时进行风险的评估分析，最大程度控制纳税筹划风险问题。

第五，强化纳税筹划的各项保障措施。提高房地产企业纳税筹划的实际效果，在具体的实施过程中应该注重强化各项保障措施。首先，房地产企业应该注重全面加强与地方税务部门之间的沟通对接，尤其是税务资料的涉及范围相对较广，在纳税筹划过程中应该将涉税情况与税务部门及时进行沟通，动态掌握税务政策的变化，对于一些具体的税务筹划措施充分考虑是否符合税务政策规定，以确保纳税筹划方案的科学合理。其次，应该做好纳税筹划和会计核算之间的对接联系，对税收政策以及会计制度之间的差异性以及共同点等进行深入的研究，做好会计核算数据以及涉税数据之间的深入分析，科学地进行纳税筹划策略的制定，最大程度提高纳税筹划效果。此外，在纳税筹划过程中应该注重全面强化内部的协调配合，尤其是房地产企业的管理层应该充分认识纳税筹划在降低房地产企业的成本支出以及提高经济效益水平方面的作用，建立完善税务管理制度机制，加强房地产开发企业的项目建设、销售、财务、成本、预算等部门之间的协调配合，并加大对房地产企业内部涉税人员的培训力度，确保涉税工作人员全面了解土地增值税等相关税务政策规定以及有关的财会法律知识，推动涉税人员综合素养能力的提升，促进全面提高企业涉税事项处理的效率和质量。

四、结语

对于房地产企业来说，做好土地增值税纳税筹划，对于有效控制房地产企业的税负，提高房地产企业的效益水平具有重要意义。在具体的税收筹划措施的制订方面，房地产企业管理层应该进一步增强纳税筹划意识，强化对各类税收优惠政策的利用，综合运用多种税收筹划方法，增强税收筹划方案的统筹性协调性，进而确保土地增值税纳税筹划效果的最优化，促进房地产经营发展效益水平的整体提升。

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文章来源:卞欣欣.房地产企业土地增值税税收筹划研究[J].中国集体经济,2023,No.748(20):113-115.